Quelles sont les conditions pour obtenir un PTZ ?

Prêt aidé par l’Etat, le PTZ n’est pas ouvert à tous les particuliers. Certaines conditions doivent obligatoirement être remplies pour bénéficier de ce prêt spécifique à taux zéro, comprenant une période de différé de 5 à 15 ans durant laquelle l’emprunteur ne rembourse rien.

0 %

C’est le taux d’intérêt offert par le Prêt à Taux Zéro mis en place par l’Etat. Sur un crédit immobilier, bénéficier d’un taux d’intérêt nul est une sacrée plus-value. Un chiffre qui reste à nuancer, car le PTZ ne peut financer que 40 % maximum de l’investissement total. Pour les 60 % restant, l’acquéreur sera sans doute amené à souscrire un prêt bancaire complémentaire au taux du marché. A noter qu’en cas de retard de paiement des mensualités, un taux d’intérêt s’applique.

Les conditions d’attribution du PTZ peuvent être classées dans deux catégories distinctes : celles directement liées au logement et celles relatives à l’emprunteur.

Les conditions liées au logement

Tout d’abord, la loi fixe des critères concernant le logement concerné par le Prêt à Taux Zéro. Son emplacement et ses caractéristiques entrent en ligne de compte dans l’éligibilité du bien et dans le calcul du prêt. Si le Prêt à Taux Zéro a la même vocation que le PTZ classique, il est accessible à un plus grand nombre de bénéficiaires, les montants des aides attribuées sont plus élevés et l’acquisition de logements économes en énergie est favorisée.

« Les prêts mentionnés au présent chapitre sont octroyés aux personnes physiques, sous condition de ressources, lorsqu’elles acquièrent, avec ou sans travaux, ou font construire leur résidence principale en accession à la première propriété.», Article L31-10-2 du Code de la Construction et de l’Habitation.

QUEL TYPE DE LOGEMENT EST ÉLIGIBLE AU PTZ ?

Le PTZ peut être accordé indifféremment de la typologie ou taille du bien. Le logement concerné peut être neuf avec ou sans travaux à effectuer, ancien à réhabiliter ou encore cédé par un bailleur social à ses occupants.

Pour l’ancien, jusqu’en décembre 2015, l’octroi du PTZ était soumis à une obligation d’implantation dans une zone rurale déterminée. Depuis le 1er janvier 2016, les offres de prêt émises pour des logements anciens ne sont plus dépendantes de l’emplacement du bien, mais des travaux à réaliser. Le coût de ces derniers doit représenter au minimum 25 % de l’ensemble de l’investissement.

La principale condition d’octroi du prêt est liée à l’usage du logement concerné. Ce bien immobilier doit impérativement être occupé comme résidence principale. Impossible donc de bénéficier d’un PTZ pour l’acquisition d’une résidence secondaire ou d’un logement destiné à la location saisonnière.

Pour bénéficier du PTZ, l’emprunteur ne doit absolument pas démarrer les travaux avant l’offre d’émission du prêt.

Quel logement est considéré comme résidence principale aux yeux de la loi ?
La résidence principale n’est pas simplement l’endroit où l’on pose ses bagages ou que l’on préfère…Cette qualification est précisément définie dans les textes juridiques. Il s’agit de la résidence occupée au minimum 8 mois dans l’année.

Néanmoins, la loi tolère quelques exceptions :

en cas de force majeure
pour des raisons de santé
en cas d’obligations professionnelles contraignant à des déplacements réguliers
en cas de mise en location du logement sous conditions (mobilité professionnelle importante, décès, divorce, rupture de PACS, chômage de plus d’un an…

6 ans

Pendant les 6 années qui suivent le versement du prêt, l’acquéreur s’engage en souscrivant un prêt à taux zéro à ne pas louer le bien, à ne pas l’utiliser en tant que résidence secondaire, ni comme accessoire d’un contrat de travail, ni pour un usage commercial ou professionnel (si la surface affectée à l’activité est supérieure à 15 % de la surface du bien financé par le PTZ). Le déblocage du PTZ peut être remis en cause et l’emprunteur sanctionné si certaines obligations d’utilisation du bien ne sont pas respectées.

Dans quel secteur doit se situer le bien ?

Le montant du PTZ est plafonné à une certaine somme et ce plafond varie en fonction de l’emplacement du bien. Ainsi, si le bien immobilier est situé dans les secteurs où la tension locative est la plus forte, il pourra bénéficier du plafond maximal du PTZ.

Comme pour d’autres dispositifs de l’Etat liés à l’immobilier, à l’image de la loi Pinel, le PTZ classe le territoire français en plusieurs zones : zone A, zone B1, zone B2, zone C. Le plafond change également en fonction de la nature du bien (neuf ou ancien) et du nombre de personnes destinées à habiter dans le logement.

Le montant du prêt ne doit également pas dépasser un certain pourcentage représentatif du coût total de l’investissement : 40 % pour le neuf et 20 % pour l’ancien.

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Bien choisir son entreprise pour les travaux

Lorsque le PTZ est destiné au financement d’un bien ancien à rénover, la loi a posé des conditions au choix de l’entreprise chargée de réaliser les travaux. La société choisie doit ainsi être estampillée Reconnue Garant de l’Environnement (RGE). Concrètement, cette qualification garantit l’Etat que l’artisan choisi dispose des compétences techniques nécessaires en matière d’efficacité énergétique.

Pour obtenir le sigle RGE, le professionnel du bâtiment doit par exemple suivre une formation agréée dans son domaine d’activité et valider les compétences d’au moins un référent technique dans l’entreprise, puis candidater auprès de l’organisme délivrant la certification RGE. Qalifelec, Qualit’EnR, Qualibat, Certibat, Cequami (chacun dans une branche d’activité spécifique) sont les organismes habilités à délivrer cette mention.

Faire sa demande de prêt auprès d’une banque conventionnée

Le dépôt du dossier de prêt doit se faire auprès d’une banque ayant passé une convention spécifique avec l’Etat, lui permettant de distribuer ce prêt spécifique aidé par l’Etat à 0 % de taux d’intérêt. Plus précisément, dans ce domaine, l’Etat est représenté par la Société de Gestion du Fonds de Garantie de l’Accession Sociale à la Propriété (SGFGAS). C’est cette autorité qui assure le suivi, la gestion et le contrôle des crédits d’impôts dus au titre du prêt à taux zéro.

Chaque établissement bancaire souhaitant distribuer le PTZ doit passer une convention avec cet organisme représentatif de l’Etat. Sur le site de l’organisme SGFGAS, vous retrouverez la liste de toutes les banques affiliées par type de prêt.

Les conditions liées à l’emprunteur

D’autres conditions sont également liées à l’emprunteur. Le Prêt à taux zéro n’est accessible qu’aux personnes percevant des revenus inférieurs à une certaine somme. Parallèlement, pour bénéficier de ce type de prêt, il est obligatoire d’être un primo-accédant, c’est-à-dire de devenir propriétaire de sa résidence principale pour la première fois ou de ne pas l’avoir été dans les deux ans précédant la demande de prêt.

Des plafonds de ressources

Ces plafonds de ressources ont évolué au fil des ans. Ces plafonds dépendent des charges de famille et de la zone géographique où se situe le bien. Ensuite le montant à prendre en compte pour vérifier son éligibilité au niveau des ressources est le revenu fiscal de référence, additionné à celui de tous les occupants potentiels du logement même s’ils ne sont pas rattachés au foyer fiscal.

Par exemple, pour un logement destiné à être occupé par 2 personnes et situé en zone B1, les ressources maximales annuelles s’élèvent à 42 000 euros.

Les ressources à prendre en compte correspondent à la somme la plus élevée entre l’intégralité des revenus fiscaux de l’ensemble des occupants du logement pour l’année n-2 et le 9ème du coût total de l’opération.
Quant à l’année de référence à prendre en compte, c’est l’année N-2 par rapport à l’année où intervient la demande de prêt, c’est-à-dire les revenus de l’avant dernière année. Pour un prêt demandé en 2016, ce sont les revenus de 2014 (déclarés sur l’avis d’imposition 2015) qui prévalent.

Retrouvez tous les plafonds selon la zone et selon le nombre de personnes habitant le logement >

Statut de primo-accédant obligatoire

L’autre clause à respecter absolument pour pouvoir espérer bénéficier du PTZ est d’être primo-accédant. Pour le dictionnaire Larousse, le primo-accédant est celui qui accède pour la première fois à la propriété de sa résidence principale.

La loi nuance quelque peu cette définition, puisque les personnes ayant déjà été propriétaires de leur logement dans le passé peuvent également espérer bénéficier du PTZ, à condition qu’il n’ait pas été propriétaire de son habitation au cours des deux ans précédant la demande de prêt.

Toutefois, la loi prévoit quelques exceptions à cette condition, si :

l’acheteur ou l’un des occupants du logement est titulaire d’une carte d’invalidité et se trouve dans l’incapacité de travailler
l’acheteur ou l’un des occupants du logement perçoit l’allocation d’adulte handicapé (AAH) ou l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH)
l’acheteur est victime d’une catastrophe (naturelle ou technologique par exemple) qui a rendu le logement définitivement inhabitable. La demande doit être alors réalisée dans les 2 ans suivant la publication de l’arrêté constatant le sinistre.